Glossario immobiliare svizzero

Dall'ammortamento al valore venale: i termini che incontri comprando casa, spiegati in breve e senza gergo tecnico. Ogni voce è direttamente linkabile; per gli approfondimenti ci sono gli articoli della guida.

Ammortamento

Il rimborso dell'ipoteca. È obbligatorio solo per la seconda ipoteca, cioè la parte oltre i due terzi del valore di anticipo: va estinta entro 15 anni o fino al pensionamento, direttamente alla banca o in modo indiretto tramite un conto del pilastro 3a costituito in pegno. → Ammortamento diretto o indiretto

Anticipo

Il rapporto tra l'ipoteca e il valore dell'immobile. Per la proprietà abitativa a uso proprio le banche finanziano al massimo l'80 % circa; il resto sono i tuoi fondi propri. Determinante è il più basso tra prezzo d'acquisto e stima della banca, il cosiddetto principio del valore più basso.

Atto pubblico

Il contratto di compravendita di un fondo è valido solo se celebrato da una notaia o un notaio in forma di atto pubblico. Riservazioni e precontratti senza atto pubblico vincolano perciò giuridicamente ben poco. La proprietà passa poi con l'iscrizione nel registro fondiario.

Cartella ipotecaria

Il titolo di credito, o l'iscrizione nel registro, che incorpora un credito con il tuo fondo come pegno; la banca la tiene come garanzia per l'ipoteca. La costituzione costa tariffe di notaio e registro fondiario, per cui conviene riprendere le cartelle esistenti. → La cartella ipotecaria spiegata

CECE

Il certificato energetico cantonale degli edifici: valuta involucro ed efficienza energetica complessiva in classi da A a G. Il CECE Plus contiene in più un rapporto di consulenza con varianti di risanamento concrete e stime dei costi ed è, all'acquisto di una casa datata, il documento più utile dopo l'estratto del registro fondiario. → Risanamento energetico

Conferma di finanziamento

Un impegno gratuito e non vincolante della banca a finanziare il tuo acquisto fino a un determinato prezzo, con riserva dell'esame dell'immobile. Nelle offerte al rialzo è di fatto una condizione d'ingresso. → Come ottenere la conferma

Contratto di riservazione

A malapena: senza atto pubblico non nasce alcun obbligo d'acquisto esigibile, per nessuna delle parti. Versa acconti solo se il contratto stabilisce chiaramente che, in caso di mancata conclusione, tornano indietro per intero. I fornitori seri lo accettano.

Diritto di abitazione

Una servitù personale che permette di abitare in un immobile, non trasferibile e di regola vitalizia. A differenza dell'usufrutto, la persona titolare non può affittare. Un diritto di abitazione iscritto riduce notevolmente il valore venale, perché per tutta la sua durata l'immobile non è liberamente utilizzabile.

Diritto di pegno immobiliare

La garanzia della banca sul tuo fondo: se non paghi l'ipoteca, può realizzare il pegno. Nella pratica il pegno immobiliare si attua tramite la cartella ipotecaria. → La cartella ipotecaria spiegata

Diritto di prelazione e diritto di compera

Un diritto di prelazione permette alla persona titolare di subentrare nel contratto in caso di vendita a terzi; i comproprietari lo hanno per legge. Un diritto di compera dà il diritto di acquistare un fondo entro un termine a un prezzo concordato. Entrambi possono essere annotati nel registro fondiario e per questo appartengono alla verifica prima dell'acquisto.

Diritto di superficie

Il diritto, iscritto nel registro fondiario, di possedere un edificio su terreno altrui, di solito da 30 a 100 anni contro un canone annuo. All'acquisto di una casa in diritto di superficie contano durata residua, clausole di adeguamento del canone e la regolamentazione della riversione: cosa succede all'edificio alla scadenza sta nel contratto di superficie.

Fondi propri

Almeno il 20 % del prezzo d'acquisto, di cui almeno il 10 % da mezzi duri come risparmi, titoli o pilastro 3a; il resto può venire dalla cassa pensioni. Si aggiungono le spese accessorie d'acquisto, che paghi in più con i risparmi. → Fondi propri e cassa pensioni

Fondo di rinnovamento

Il conto di risparmio comune di una comunione di proprietari per piani per i futuri risanamenti di tetto, facciata, riscaldamento o ascensore. Un fondo ben alimentato è segno di un'amministrazione previdente; uno vuoto significa che la prossima grande fattura finisce direttamente ai proprietari. Stato e prassi dei versamenti stanno nei verbali dell'assemblea dei comproprietari.

Imposta sugli utili immobiliari

Un'imposta cantonale sull'utile realizzato alla vendita di un immobile, cioè sulla differenza tra ricavo di vendita e costi d'investimento. Le durate di possesso brevi sono penalizzate con supplementi, quelle lunghe premiate con sconti. In caso di successione o di acquisto di un'abitazione sostitutiva viene differita, non condonata.

Ipoteca (prima e seconda)

La prima ipoteca arriva fino a due terzi del valore di anticipo e non va ammortizzata. Tutto ciò che sta sopra, fino all'80 % al massimo, è la seconda ipoteca: costa in parte un piccolo supplemento di tasso e va rimborsata entro 15 anni o fino al pensionamento.

Ipoteca fissa

Un'ipoteca con tasso fisso e durata fissa, di solito tra 2 e 15 anni. Rende i costi pianificabili, ma in cambio un'uscita anticipata è cara, perché scatta un'indennità di rimborso anticipato. → Quale ipoteca fa per te

Legge sulle abitazioni secondarie

Nei comuni con più del 20 % di abitazioni secondarie non si possono in linea di principio costruire nuove abitazioni secondarie. Questo riguarda molte località turistiche, vi riduce l'offerta e sostiene i prezzi delle abitazioni esistenti secondo il diritto anteriore.

Lex Koller

La legge federale che limita l'acquisto di immobili svizzeri da parte di persone all'estero. Chi ha domicilio in Svizzera e compra la propria abitazione principale di regola non è toccato; le case di vacanza per persone straniere sono possibili solo in determinate località e nei limiti dei contingenti.

Minergie

Uno standard edilizio svizzero volontario per edifici efficienti dal punto di vista energetico con aerazione sistematica, nei livelli Minergie, Minergie-P e Minergie-A. Le case certificate hanno costi energetici più bassi e sul mercato spesso un vantaggio di prezzo.

Offerte al rialzo

Una forma di vendita senza prezzo fisso: gli interessati presentano offerte entro un termine, spesso su più turni. Chi partecipa dovrebbe conoscere prima il proprio limite di prezzo personale e portare una conferma di finanziamento della banca, altrimenti l'offerta conta poco. → Conferma di finanziamento

Proprietà per piani

La forma svizzera della proprietà d'appartamento: comproprietà del fondo con il diritto esclusivo di usare e sistemare determinati locali. Sulle parti comuni come tetto, facciata e riscaldamento decide l'assemblea dei comproprietari secondo il regolamento; i documenti d'acquisto più importanti sono atto costitutivo, regolamento, verbali e lo stato del fondo di rinnovamento.

Registro fondiario

Il registro ufficiale di tutti i fondi: proprietà, diritti di pegno, servitù, annotazioni e menzioni. La proprietà passa solo con l'iscrizione nel registro fondiario, non con la firma del contratto. L'estratto aggiornato lo ottieni all'ufficio del registro fondiario, e prima di ogni acquisto dovresti leggerlo per intero.

SARON

Lo Swiss Average Rate Overnight, il tasso di riferimento svizzero. Un'ipoteca SARON costa SARON più un margine della banca di solito tra lo 0.5 e l'1 % e si muove con il mercato, di norma con conteggio trimestrale. → Fissa o SARON

Servitù

Un diritto iscritto nel registro fondiario che grava un fondo a favore di un altro fondo o di una persona: per esempio un diritto di passo del vicino sul tuo accesso, un diritto di condotta, un diritto di costruzione ravvicinata o un diritto di abitazione. Alla vendita le servitù passano automaticamente alla nuova proprietà. Per questo l'estratto del registro fondiario viene prima della decisione d'acquisto, non dopo.

Sostenibilità

La regola cardine delle banche: tasso teorico attorno al 5 %, un 1 % di manutenzione e l'ammortamento insieme possono ammontare al massimo a circa un terzo del reddito lordo. Chi sta sopra non ottiene l'ipoteca, per quanto bassi siano i tassi attuali. → Calcolatore di sostenibilità

Tassa di mutazione

Un tributo cantonale sul trapasso di proprietà, a seconda del cantone tra lo 0 e oltre il 3 % del prezzo d'acquisto. Alcuni cantoni come Zurigo, Svitto o Argovia non la conoscono; Berna concede una franchigia a chi abita l'immobile. → Calcolatore delle spese accessorie

Tasso teorico

Il tasso da stress test di circa il 5 % con cui le banche calcolano la sostenibilità, indipendentemente dal tasso ipotecario effettivo. Garantisce che tu possa permetterti la casa anche in una fase di tassi alti. → Capire la sostenibilità

Usufrutto

Il diritto completo di usare un immobile e di tenerne i frutti, quindi abitarci o affittarlo. In cambio la persona usufruttuaria si fa carico di manutenzione, interessi ipotecari e imposte, valore locativo incluso. Frequente negli anticipi ereditari: i genitori trasferiscono la casa e si tengono l'usufrutto.

Valore locativo

Un reddito fittizio che i proprietari devono dichiarare per il fatto di abitare nella propria casa; in cambio interessi passivi e manutenzione sono deducibili. Nel 2025 la Svizzera ha approvato alle urne il cambio di sistema per abolirlo; fino all'attuazione il valore locativo resta in vigore.

Valore venale

Il prezzo attualmente realizzabile sul mercato. Le banche lo stimano indipendentemente dal prezzo d'acquisto e finanziano sul più basso dei due valori. Se la stima della banca è sotto il prezzo d'acquisto, devi coprire per intero la differenza con fondi propri aggiuntivi.

Definizioni sintetiche secondo la prassi svizzera abituale, non consulenza legale o finanziaria. Sono possibili differenze cantonali.