Il bonus conta nel reddito?

Solo in parte. Una tredicesima garantita conta per intero, mentre i bonus variabili molte banche li contano a metà o solo nella media di più anni. Gli indipendenti documentano di regola la media degli ultimi due o tre esercizi.

Tutte le banche calcolano allo stesso modo?

Il modello di base è ovunque lo stesso, le viti di regolazione variano leggermente: il tasso teorico sta tra il 4.5 e il 5 % a seconda della banca, il limite tra il 33 e il 35 %. Chi è al limite dovrebbe perciò parlare con più banche.

E il secondo reddito?

In un acquisto in due contano entrambi i redditi per intero, purché entrambi figurino nel registro fondiario e nel contratto di credito. Metti in conto realisticamente una riduzione del grado di occupazione dopo l'arrivo dei figli: la banca calcola con l'oggi, il tuo budget dovrebbe calcolare con il domani.

Guida Huusfink4 agosto 2026

Sostenibilità spiegata semplice: così calcola la tua banca

La sostenibilità decide se ottieni un'ipoteca. La regola dietro è più semplice di quanto sembri, e chi la capisce non vive sorprese nel colloquio in banca.

La regola in una frase

I tuoi costi abitativi annui, calcolati in modo teorico, possono ammontare al massimo a un terzo del reddito lordo della tua economia domestica. Teorico significa: non con il tasso di oggi, ma con un tasso di sicurezza del 5 %.

I tre blocchi di costo

→Tasso teorico: il 5 % su tutta l'ipoteca. Con CHF 800'000 di ipoteca sono CHF 40'000 all'anno, qualunque cosa tu paghi realmente.
→Manutenzione e spese accessorie: l'1 % del prezzo d'acquisto all'anno. Copre riscaldamento, assicurazioni, tasse e accantonamenti per le riparazioni.
→Ammortamento: l'ipoteca oltre i due terzi del prezzo d'acquisto (la seconda ipoteca) va rimborsata entro 15 anni, al più tardi fino al pensionamento.

Un esempio

Prezzo d'acquisto CHF 1'000'000, fondi propri CHF 200'000, reddito dell'economia domestica CHF 150'000. L'ipoteca è di CHF 800'000. Tasso teorico: CHF 40'000. Manutenzione: CHF 10'000. Ammortamento da CHF 800'000 a CHF 650'000 in 15 anni: CHF 10'000. In totale CHF 60'000 all'anno, cioè il 40 % del reddito. Risultato: non sostenibile, la banca rifiuta, anche se i costi mensili reali al tasso attuale sarebbero pagabili senza problemi.

Perché il 5 % ha senso

Le ipoteche durano decenni, i tassi oscillano. Chi con i tassi bassi si indebita fino al limite deve vendere quando i tassi salgono, e di solito nel momento peggiore. Il 5 % non è un dispetto, è il tuo cuscinetto. Le regole svizzere derivano dall'autoregolamentazione delle banche (i requisiti minimi dell'Associazione svizzera dei banchieri) e sono riconosciute dalla FINMA.

Se il margine è stretto: le tre leve

→Più fondi propri: ogni franco in più abbassa allo stesso tempo ipoteca, interessi e ammortamento. Contano anche un anticipo ereditario o una donazione.
→Prezzo più basso: trattare conviene soprattutto sugli oggetti in vendita da tempo. Il tuo limite di prezzo personale lo trovi con il calcolatore del prezzo massimo.
→Secondo reddito: un acquisto in due con il reddito del partner contato per intero cambia il calcolo alla radice.

Domande frequenti

Calcola subito la tua sostenibilità: inserisci prezzo d'acquisto, reddito e fondi propri e leggi il semaforo.

Al calcolatore di sostenibilità

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Stato al 4 agosto 2026. Valori indicativi secondo la prassi bancaria svizzera e le tariffe cantonali, nessuna consulenza finanziaria o legale.