Ammortamento: rimborsare direttamente o in modo indiretto tramite il pilastro 3a?

Ammortizzare significa rimborsare l'ipoteca, e per la seconda ipoteca è un obbligo. Come rimborsi, invece, è una tua scelta, e negli anni fa una differenza fiscale a cinque cifre.

Cosa è obbligatorio e cosa no

Le banche dividono idealmente la tua ipoteca in due parti. La prima ipoteca arriva fino a due terzi del valore di anticipo e può restare in essere. Tutto ciò che sta sopra, fino all'80 % al massimo, è la seconda ipoteca, e va estinta entro 15 anni o fino al pensionamento. Chi compra con il 20 % di fondi propri ammortizza quindi un buon 13 % del prezzo d'acquisto: con CHF 1'000'000 circa CHF 133'000, attorno a CHF 9'000 all'anno o CHF 750 al mese.

Diretto: debito giù, deduzione giù

Con l'ammortamento diretto rimborsi ogni anno alla banca una parte del debito. I tuoi costi per interessi calano costantemente, il tuo patrimonio sta sempre più nella casa. Il rovescio della medaglia sta nella dichiarazione d'imposta: con il debito si riduce anche la deduzione degli interessi passivi, e il denaro è vincolato. Il diretto va bene per chi vuole liberarsi dei debiti e sfrutta già il pilastro 3a per altro.

Indiretto: tramite il pilastro 3a

Con l'ammortamento indiretto l'ipoteca resta invariata. Al suo posto versi l'importo dell'ammortamento su un conto 3a o in una polizza 3a e costituisci l'avere in pegno alla banca. L'estinzione avviene più tardi a grandi passi o al pensionamento. L'effetto: il versamento 3a è deducibile dal reddito imponibile, la deduzione piena degli interessi passivi resta, e l'avere frutta interessi nella previdenza. Il massimo annuo 3a per i dipendenti è di poco più di CHF 7'000; se per l'obbligo di ammortamento non basta, il resto si ammortizza direttamente o si usa il secondo conto del partner.

A chi conviene cosa

• →Reddito imponibile alto: indiretto, la doppia deduzione rende al massimo.
• →3a non ancora sfruttato: indiretto, riempi previdenza e obbligo di ammortamento con lo stesso franco.
• →I debiti pesano sull'animo: diretto, il valore psicologico di un'ipoteca che scende è reale.
• →Reddito incerto: l'indiretto è più flessibile, i versamenti 3a si adattano negli anni magri più facilmente delle rate di ammortamento fisse.

Le imposte sono la leva, non tutta la decisione: calcola entrambe le varianti con la tua aliquota marginale o fattele mostrare dalla banca prima di firmare. E qualunque sia la via: l'ammortamento è costruzione di patrimonio, non denaro perso; nel confronto affitto-acquisto per questo non conta come voce di costo.

Stato al 25 agosto 2026. Valori indicativi secondo la prassi bancaria svizzera e le tariffe cantonali, nessuna consulenza finanziaria o legale.