Ipoteca fissa, SARON o variabile: quale ipoteca fa per te?

Fissa, SARON o variabile: il modello decide quanto paghi davvero e quanto dormi tranquillo. Non decide quanta casa ti puoi permettere, perché la banca calcola sempre con il 5 %.

I tre modelli in una frase

• →Ipoteca fissa: tasso e durata fissi, di regola da 2 a 15 anni. Piena pianificabilità, uscita cara.
• →Ipoteca SARON: il tasso segue il tasso di riferimento svizzero SARON più un margine della banca. Di solito più conveniente, ma oscillante.
• →Ipoteca variabile: senza durata fissa, disdicibile in ogni momento, di gran lunga la più cara. Oggi solo una soluzione di nicchia per le fasi di transizione.

Ipoteca fissa: sicurezza con il suo prezzo

Conosci i tuoi costi per interessi al franco preciso, fino all'ultimo giorno della durata. Questa sicurezza la paghi due volte: con un supplemento di tasso rispetto al SARON e con il vincolo. Chi esce prima deve alla banca un'indennità di rimborso anticipato, che con durate residue lunghe può raggiungere diverse decine di migliaia di franchi. Le ipoteche fisse si addicono ai budget senza margine e a chi, alle notizie sui tassi, non vuole andare a controllare il proprio conto.

SARON: media conveniente, curva aperta

L'ipoteca SARON è fatta dal tasso di riferimento più un margine fisso, di solito tra lo 0.5 e l'1 %. Il conteggio avviene in genere per trimestre, quindi il tuo tasso si muove con il mercato. Storicamente i modelli sul mercato monetario, su interi cicli dei tassi, sono stati in media più convenienti delle ipoteche fisse; singoli anni possono comunque costare nettamente di più. Il SARON va bene se il tuo budget regge un rialzo di due punti percentuali senza andare in affanno.

La trappola delle tranche

Le banche propongono volentieri di dividere l'ipoteca in due o tre tranche con durate diverse. Questo smussa il rischio di tasso, ma ha un effetto collaterale poco pubblicizzato: finché una tranche è in corso, non puoi praticamente cambiare banca, perché nessuna nuova banca riprende solo una parte dell'ipoteca. Le scadenze scaglionate ti legano al fornitore e indeboliscono la tua posizione negoziale a ogni rinnovo. Se dividere, allora con scadenze finali vicine tra loro.

E la sostenibilità?

Per il tuo limite d'acquisto la scelta del modello è irrilevante: la banca calcola la sostenibilità sempre con circa il 5 % di tasso teorico più manutenzione più ammortamento. Non è una vessazione, è lo stress test che garantisce che tu sopravviva anche allo scenario caro. Il modello lo scegli dopo, in base a quanta parte della differenza tra il 5 % e il tasso vero vuoi comprarti come sicurezza.

Stato al 21 agosto 2026. Valori indicativi secondo la prassi bancaria svizzera e le tariffe cantonali, nessuna consulenza finanziaria o legale.