Immobilien-Glossar Schweiz

Von Amortisation bis Zweitwohnungsgesetz: die Begriffe, die dir beim Hauskauf begegnen, kurz und ohne Fachchinesisch erklärt. Jeder Eintrag ist direkt verlinkbar, für alles Vertiefte gibt es die Ratgeber-Artikel.

Amortisation

Die Rückzahlung der Hypothek. Pflicht ist sie nur für die zweite Hypothek, also den Teil über zwei Dritteln des Belehnungswerts: Er muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung getilgt sein, direkt an die Bank oder indirekt über ein verpfändetes Säule-3a-Konto. → Amortisation direkt oder indirekt

Baurecht

Das im Grundbuch eingetragene Recht, auf fremdem Boden ein Gebäude zu besitzen, meist für 30 bis 100 Jahre gegen einen jährlichen Baurechtszins. Beim Kauf eines Baurechts-Hauses zählen Restlaufzeit, Zinsanpassungsklauseln und die Heimfall-Regelung: Was beim Ablauf mit dem Gebäude geschieht, steht im Baurechtsvertrag.

Belehnung

Das Verhältnis der Hypothek zum Wert der Immobilie. Für selbstbewohntes Wohneigentum finanzieren Banken höchstens rund 80 Prozent; der Rest sind deine Eigenmittel. Massgebend ist der tiefere Wert von Kaufpreis und Bankschätzung, das sogenannte Niederstwertprinzip.

Bieterverfahren

Eine Verkaufsform ohne festen Preis: Interessierte geben innerhalb einer Frist Gebote ab, oft über mehrere Runden. Wer mitbietet, sollte seine persönliche Preisgrenze vorher kennen und eine Finanzierungsbestätigung der Bank mitbringen, sonst zählt das Gebot wenig. → Finanzierungsbestätigung

Dienstbarkeit (Servitut)

Ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das ein Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks oder einer Person belastet: etwa ein Wegrecht des Nachbarn über deine Zufahrt, ein Leitungsrecht, ein Näherbaurecht oder ein Wohnrecht. Dienstbarkeiten gehen beim Verkauf automatisch auf die neue Eigentümerschaft über. Deshalb gehört der Grundbuchauszug vor den Kaufentscheid, nicht danach.

Eigenmietwert

Ein fiktives Einkommen, das Eigentümer für das Wohnen im eigenen Zuhause versteuern; im Gegenzug sind Schuldzinsen und Unterhalt abziehbar. Die Schweiz hat den Systemwechsel zur Abschaffung 2025 an der Urne angenommen; bis zur Umsetzung gilt der Eigenmietwert weiter.

Eigenmittel

Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, davon mindestens 10 Prozent aus harten Mitteln wie Ersparnissen, Wertschriften oder Säule 3a; der Rest darf aus der Pensionskasse stammen. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die du zusätzlich aus dem Ersparten zahlst. → Eigenmittel und Pensionskasse

Erneuerungsfonds

Das gemeinsame Sparkonto einer Stockwerkeigentümergemeinschaft für künftige Sanierungen von Dach, Fassade, Heizung oder Lift. Ein gut geäufneter Fonds ist ein Zeichen vorausschauender Verwaltung; ein leerer bedeutet, dass die nächste grosse Rechnung direkt bei den Eigentümern landet. Stand und Einlagepraxis stehen in den Protokollen der Eigentümerversammlung.

Festhypothek

Eine Hypothek mit fixem Zins und fester Laufzeit, meist zwischen 2 und 15 Jahren. Sie macht die Kosten planbar, dafür ist ein vorzeitiger Ausstieg teuer, weil eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. → Welche Hypothek passt

Finanzierungsbestätigung

Eine kostenlose, unverbindliche Zusage der Bank, dass sie deinen Kauf bis zu einem bestimmten Preis finanzieren würde, unter Vorbehalt der Objektprüfung. Im Bieterverfahren ist sie faktisch Eintrittsbedingung. → So kommst du zur Bestätigung

GEAK

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone: Er bewertet Gebäudehülle und Gesamtenergieeffizienz in Klassen von A bis G. Der GEAK Plus enthält zusätzlich einen Beratungsbericht mit konkreten Sanierungsvarianten und Kostenschätzungen und ist beim Kauf eines älteren Hauses das nützlichste Dokument nach dem Grundbuchauszug. → Energetisch sanieren

Grundbuch

Das amtliche Register über alle Grundstücke: Eigentum, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Anmerkungen. Eigentum geht erst mit dem Eintrag im Grundbuch über, nicht mit der Vertragsunterschrift. Den aktuellen Auszug bekommst du beim Grundbuchamt, und du solltest ihn vor jedem Kauf vollständig lesen.

Grundstückgewinnsteuer

Eine kantonale Steuer auf dem Gewinn beim Verkauf einer Immobilie, also auf der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten. Kurze Haltedauern werden mit Zuschlägen bestraft, lange mit Rabatten belohnt. Bei Erbgang oder beim Kauf eines Ersatz-Eigenheims wird sie aufgeschoben, nicht erlassen.

Handänderungssteuer

Eine kantonale Abgabe auf dem Eigentumsübergang, je nach Kanton zwischen 0 und über 3 Prozent des Kaufpreises. Einige Kantone wie Zürich, Schwyz oder Aargau kennen keine; Bern gewährt Selbstbewohnern einen Freibetrag. → Kaufnebenkosten-Rechner

Hypothek (erste und zweite)

Die erste Hypothek reicht bis zwei Drittel des Belehnungswerts und muss nicht amortisiert werden. Alles darüber bis maximal 80 Prozent ist die zweite Hypothek: Sie kostet teils einen kleinen Zinszuschlag und muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückbezahlt sein.

Kalkulatorischer Zins

Der Stresstest-Zins von rund 5 Prozent, mit dem Banken die Tragbarkeit rechnen, unabhängig vom tatsächlichen Hypothekarzins. Er stellt sicher, dass du dir das Zuhause auch in einer Hochzinsphase leisten kannst. → Tragbarkeit verstehen

Lex Koller

Das Bundesgesetz, das den Erwerb von Schweizer Immobilien durch Personen im Ausland beschränkt. Wer mit Wohnsitz in der Schweiz sein Hauptdomizil kauft, ist in der Regel nicht betroffen; Ferienwohnungen für Ausländer sind nur in bestimmten Orten und Kontingenten möglich.

Minergie

Ein freiwilliger Schweizer Baustandard für energieeffiziente Gebäude mit systematischer Lüftung, in den Stufen Minergie, Minergie-P und Minergie-A. Zertifizierte Häuser haben tiefere Energiekosten und am Markt oft einen Preisvorteil.

Nutzniessung

Das umfassende Recht, eine Immobilie zu nutzen und ihre Erträge zu behalten, also selbst zu wohnen oder zu vermieten. Die nutzniessende Person trägt dafür Unterhalt, Hypothekarzinsen und Steuern inklusive Eigenmietwert. Häufig bei Erbvorbezügen: Die Eltern übertragen das Haus und behalten die Nutzniessung.

Öffentliche Beurkundung

Der Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur gültig, wenn ihn eine Notarin oder ein Notar öffentlich beurkundet. Reservationen und Vorverträge ohne Beurkundung binden deshalb rechtlich kaum. Eigentum geht anschliessend mit dem Grundbucheintrag über.

Pfandrecht (Grundpfand)

Die Sicherheit der Bank an deinem Grundstück: Zahlst du die Hypothek nicht, kann sie das Pfand verwerten. Umgesetzt wird das Grundpfand in der Praxis über den Schuldbrief. → Schuldbrief erklärt

Reservationsvertrag

Kaum: Ohne öffentliche Beurkundung entsteht keine durchsetzbare Kaufpflicht, für keine Seite. Anzahlungen solltest du nur leisten, wenn der Vertrag klar regelt, dass sie bei Nichtzustandekommen vollständig zurückfliessen. Seriöse Anbieter akzeptieren das.

SARON

Der Swiss Average Rate Overnight, der Schweizer Referenzzinssatz. Eine SARON-Hypothek kostet SARON plus eine Marge der Bank von meist 0.5 bis 1 Prozent und bewegt sich mit dem Markt, üblicherweise mit quartalsweiser Abrechnung. → Fest oder SARON

Schuldbrief

Das Wertpapier respektive der Registereintrag, der eine Forderung mit deinem Grundstück als Pfand verbrieft; die Bank hält ihn als Sicherheit für die Hypothek. Die Errichtung kostet Notariats- und Grundbuchgebühren, weshalb sich die Übernahme bestehender Schuldbriefe lohnt. → Schuldbrief erklärt

Stockwerkeigentum

Die Schweizer Form des Wohnungseigentums: Miteigentum am Grundstück mit dem Sonderrecht, bestimmte Räume allein zu nutzen und auszubauen. Über gemeinschaftliche Teile wie Dach, Fassade und Heizung entscheidet die Eigentümerversammlung nach Reglement; wichtigste Kaufunterlagen sind Begründungsakt, Reglement, Protokolle und der Stand des Erneuerungsfonds.

Tragbarkeit

Die Kernregel der Banken: Kalkulatorischer Zins von rund 5 Prozent, ein Prozent Unterhalt und die Amortisation dürfen zusammen höchstens rund ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Wer darüber liegt, bekommt die Hypothek nicht, egal wie tief die aktuellen Zinsen sind. → Tragbarkeitsrechner

Verkehrswert

Der Preis, der am Markt aktuell erzielbar wäre. Banken schätzen ihn unabhängig vom Kaufpreis und finanzieren auf dem tieferen der beiden Werte. Liegt die Bankschätzung unter dem Kaufpreis, musst du die Differenz vollständig mit zusätzlichen Eigenmitteln decken.

Vorkaufsrecht und Kaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht erlaubt der berechtigten Person, beim Verkauf an Dritte in den Vertrag einzutreten; Miteigentümer haben es von Gesetzes wegen. Ein Kaufsrecht gibt das Recht, ein Grundstück innert einer Frist zu einem vereinbarten Preis zu erwerben. Beide können im Grundbuch vorgemerkt sein und gehören darum in die Prüfung vor dem Kauf.

Wohnrecht

Eine persönliche Dienstbarkeit, in einer Immobilie zu wohnen, unübertragbar und meist lebenslang. Anders als bei der Nutzniessung darf die berechtigte Person nicht vermieten. Ein eingetragenes Wohnrecht senkt den Verkehrswert erheblich, denn die Immobilie ist so lange nicht frei nutzbar.

Zweitwohnungsgesetz

In Gemeinden mit mehr als 20 Prozent Zweitwohnungsanteil dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr gebaut werden. Das betrifft viele Tourismusorte, verknappt dort das Angebot und stützt die Preise bestehender, altrechtlicher Wohnungen.

Kurzdefinitionen nach üblicher Schweizer Praxis, keine Rechts- oder Finanzberatung. Kantonale Abweichungen sind möglich.