Was ist günstiger: SARON oder Festhypothek?

Über lange Zeiträume war die Geldmarkt- bzw. SARON-Hypothek im Schnitt günstiger, weil du keine Prämie für die Zinssicherheit bezahlst. Dafür trägst du das Risiko selbst: Steigt der Referenzzins, steigt deine Rate innert Wochen. Die Festhypothek ist die Versicherung dagegen, und Versicherungen kosten.

Kann ich von der SARON- in eine Festhypothek wechseln?

Bei den meisten Banken ja, oft auf den nächsten Abrechnungstermin. Aber ohne Timing-Illusion: Wenn die Zinsen steigen, sind die Festhypotheken längst mitgestiegen. Der Wechsel schützt vor weiteren Anstiegen, nicht vor dem, der schon passiert ist.

Welche Laufzeit soll ich wählen?

So lange, wie du Planungssicherheit brauchst und dich binden willst. Lange Laufzeiten schützen vor Zinsanstieg, machen aber einen vorzeitigen Ausstieg teuer, etwa bei Verkauf, Trennung oder Jobwechsel ins Ausland. Wer Flexibilität braucht, fährt mit kürzeren Laufzeiten oder SARON besser.

Ändert das Modell etwas an der Tragbarkeit?

Nein. Die Bank prüft die Tragbarkeit immer mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 %, egal ob du SARON zu 1 % oder eine zehnjährige Festhypothek zu 2 % nimmst. Das Modell bestimmt deine tatsächlichen Kosten, nicht dein Kauflimit.

Huusfink Ratgeber21. August 2026

Festhypothek, SARON oder variabel: Welche Hypothek passt zu dir?

Fest, SARON oder variabel: Das Modell entscheidet, wie viel du wirklich zahlst und wie ruhig du schläfst. Es entscheidet nicht, wie viel Haus du dir leisten kannst, denn die Bank rechnet immer mit 5 %.

Die drei Modelle in einem Satz

→Festhypothek: Zins und Laufzeit fix, meist 2 bis 15 Jahre. Volle Planbarkeit, teurer Ausstieg.
→SARON-Hypothek: Zins folgt dem Schweizer Referenzzinssatz SARON plus einer Marge der Bank. Meist günstiger, dafür schwankend.
→Variable Hypothek: ohne feste Laufzeit, jederzeit kündbar, mit Abstand am teuersten. Heute nur noch eine Nischenlösung für Übergangsphasen.

Festhypothek: Sicherheit mit Preisschild

Du kennst deine Zinskosten auf den Franken genau, bis zum letzten Tag der Laufzeit. Diese Sicherheit bezahlst du doppelt: mit einem Zinsaufschlag gegenüber SARON und mit der Bindung. Wer vorzeitig aussteigt, schuldet der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, die bei langen Restlaufzeiten mehrere zehntausend Franken erreichen kann. Festhypotheken passen zu Budgets ohne Spielraum und zu Menschen, die bei Zinsschlagzeilen nicht auf ihr Konto schauen wollen.

SARON: günstiger Schnitt, offene Kurve

Die SARON-Hypothek besteht aus dem Referenzzins und einer festen Marge von meist 0.5 bis 1 %. Abgerechnet wird in der Regel pro Quartal, dein Zins bewegt sich also mit dem Markt. Historisch fuhren Geldmarkt-Modelle über ganze Zinszyklen im Schnitt günstiger als Festhypotheken; einzelne Jahre können trotzdem deutlich teurer werden. SARON passt, wenn dein Budget einen Zinsanstieg von zwei Prozentpunkten verkraftet, ohne dass es eng wird.

Die Tranchen-Falle

Banken schlagen gerne vor, die Hypothek in zwei oder drei Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten zu teilen. Das glättet das Zinsrisiko, hat aber einen wenig beworbenen Nebeneffekt: Solange eine Tranche läuft, kannst du kaum zu einer anderen Bank wechseln, denn keine neue Bank übernimmt nur einen Teil der Hypothek. Gestaffelte Laufzeiten binden dich an den Anbieter und schwächen deine Verhandlungsposition bei jeder Verlängerung. Wenn splitten, dann mit nahe beieinander liegenden Endterminen.

Und die Tragbarkeit?

Für dein Kauflimit ist die Modellwahl bedeutungslos: Die Bank rechnet die Tragbarkeit immer mit rund 5 % kalkulatorischem Zins plus Unterhalt plus Amortisation. Das ist keine Schikane, sondern der Stresstest dafür, dass du auch das teure Szenario überlebst. Das Modell wählst du danach, wie viel vom Unterschied zwischen 5 % und dem echten Zins du als Sicherheit einkaufen willst.

Häufige Fragen

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Stand 21. August 2026. Richtwerte nach üblicher Schweizer Bankenpraxis und kantonalen Tarifen, keine Finanz- oder Rechtsberatung.