Wie viel muss ich amortisieren?

Alles über zwei Dritteln des Belehnungswerts. Bei 80 % Belehnung sind das gut 13 % des Kaufpreises, die innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung weg sein müssen, je nachdem, was früher eintritt. Bei einer Million Kaufpreis rund CHF 133'000, also etwa CHF 9'000 pro Jahr.

Warum ist die indirekte Amortisation oft günstiger?

Weil sie zwei Abzüge kombiniert: Die 3a-Einzahlung senkt dein steuerbares Einkommen, und weil die Hypothekarschuld gleich bleibt, bleiben auch die abziehbaren Schuldzinsen voll erhalten. Bei der direkten Amortisation schrumpfen Schuld und Zinsabzug Jahr für Jahr.

Muss die erste Hypothek auch amortisiert werden?

Nein. Die ersten zwei Drittel des Belehnungswerts darfst du stehen lassen, viele Eigentümer tun das ein Leben lang. Ob freiwilliges Zurückzahlen sinnvoll ist, hängt vom Zins, deiner Steuersituation und den Alternativen für dein Geld ab.

Was passiert mit dem 3a-Konto am Ende?

Das an die Bank verpfändete Guthaben wird spätestens bei der Pensionierung bezogen und in die Hypothek gezahlt; der Bezug wird separat zum reduzierten Satz besteuert. Vorher bleibt es dein Vorsorgeguthaben, es dient der Bank nur als Sicherheit.

Huusfink Ratgeber25. August 2026

Amortisation: direkt zurückzahlen oder indirekt über die Säule 3a?

Amortisieren heisst Hypothek zurückzahlen, und für die zweite Hypothek ist es Pflicht. Wie du zurückzahlst, ist dagegen deine Wahl, und sie macht über die Jahre einen fünfstelligen Steuer-Unterschied.

Was Pflicht ist und was nicht

Banken teilen deine Hypothek gedanklich in zwei Teile. Die erste Hypothek reicht bis zwei Drittel des Belehnungswerts und darf bestehen bleiben. Alles darüber, bis maximal 80 %, ist die zweite Hypothek, und die muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung getilgt sein. Wer mit 20 % Eigenmitteln kauft, amortisiert also gut 13 % des Kaufpreises: bei CHF 1'000'000 rund CHF 133'000, etwa CHF 9'000 pro Jahr oder CHF 750 pro Monat.

Direkt: Schuld runter, Abzug runter

Bei der direkten Amortisation zahlst du der Bank jedes Jahr einen Teil der Schuld zurück. Deine Zinskosten sinken stetig, dein Vermögen steckt zunehmend im Haus. Die Kehrseite steht in der Steuererklärung: Mit der Schuld schrumpft der Schuldzinsenabzug, und das Geld ist gebunden. Direkt passt zu allen, die schuldenfrei werden wollen und die Säule 3a bereits anderweitig ausschöpfen.

Indirekt: über die Säule 3a

Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothek unverändert stehen. Stattdessen zahlst du den Amortisationsbetrag in ein Säule-3a-Konto oder eine 3a-Police ein und verpfändest das Guthaben der Bank. Getilgt wird später in grossen Schritten oder bei der Pensionierung. Der Effekt: Die 3a-Einzahlung ist vom steuerbaren Einkommen abziehbar, der volle Schuldzinsenabzug bleibt erhalten, und das Guthaben verzinst sich in der Vorsorge. Der jährliche 3a-Höchstbetrag für Angestellte liegt bei gut CHF 7'000; reicht das für die Amortisationspflicht nicht, wird der Rest direkt amortisiert oder das zweite Konto des Partners genutzt.

Was sich für wen lohnt

→Hohes steuerbares Einkommen: indirekt, der doppelte Abzug wirkt am stärksten.
→3a noch nicht ausgeschöpft: indirekt, du füllst Vorsorge und Amortisationspflicht mit demselben Franken.
→Schulden drücken aufs Gemüt: direkt, der psychologische Wert einer sinkenden Hypothek ist real.
→Unsicheres Einkommen: indirekt verhandelbar, 3a-Einzahlungen lassen sich in mageren Jahren eher anpassen als fixe Amortisationsraten.

Steuern sind der Hebel, nicht der ganze Entscheid: Rechne beide Varianten mit deinem Grenzsteuersatz durch oder lass sie dir von der Bank ausweisen, bevor du unterschreibst. Und egal welcher Weg: Die Amortisation ist Vermögensaufbau, kein verlorenes Geld — im Miete-Kauf-Vergleich zählt sie deshalb nicht als Kostenposten.

Häufige Fragen

Der Kauf-Check rechnet dir Zins, Amortisation und Unterhalt für ein konkretes Objekt aus, so wie die Bank es prüft.

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