Energetisch sanieren: GEAK, Förderung und Steuern beim Altbau

Ein Haus mit Baujahr vor 1990 ist fast immer auch ein Energieprojekt. Das ist kein Grund zur Absage, aber einer für einen Preisabschlag und einen Plan: Was ansteht, was es kostet und was Bund, Kanton und Steuern beisteuern.

Den Energiezustand lesen, bevor du bietest

• →Heizung: Typ und Jahrgang sind die wichtigste Angabe im Inserat. Öl oder Gas mit Jahrgang über 15 heisst: Ersatz einplanen, meist Richtung Wärmepumpe, mit Kosten ab rund CHF 40'000.
• →Fenster: zweifach verglast vor 2000 ist okay, einfach verglast ein klares Sanierungssignal.
• →Dach und Fassade: ungedämmt sind sie die grössten Energieverlierer und die grössten Budgetposten, Dach CHF 60'000 bis 120'000, Fassade CHF 50'000 bis 100'000.
• →GEAK verlangen: Liegt keiner vor, frag nach oder mach den GEAK Plus zur Bedingung. Die Klassen E bis G bedeuten: Sanierungsfahrplan gehört in deine Kaufrechnung.

Was Bund und Kantone zahlen

Das Gebäudeprogramm fördert Dämmungen und den Ersatz fossiler Heizungen; dazu kommen je nach Kanton und Gemeinde eigene Programme, etwa für Solaranlagen oder GEAK-Beratungen. Die Beiträge sind substanziell, aber an Regeln gebunden: Gesuch vor Baubeginn, Mindestdämmstärken, teils GEAK als Voraussetzung. Plane die Förderung als Bonus, nicht als Fundament der Finanzierung, die Ansätze ändern sich.

Die Steuer zahlt mit

Energetische Massnahmen sind steuerlich doppelt privilegiert: Sie gelten als abziehbarer Unterhalt, obwohl sie das Haus faktisch aufwerten, und was dein Einkommen im Sanierungsjahr übersteigt, kannst du auf die zwei Folgejahre vortragen. Zusammen mit einer Staffelung über zwei Steuerjahre holt das bei grossen Projekten fünfstellige Beträge zurück. Wie Renovationen generell mit den Steuern zusammenspielen, steht im Artikel Renovieren nach dem Kauf.

In die Kaufverhandlung gehört es auch

Ein Haus mit Ölheizung von 2005 und Originalfenstern ist kein schlechtes Haus, aber ein unfertig bezahltes: Die nächsten Eigentümer übernehmen ein Pflichtprogramm. Genau das gehört ins Preisgespräch, mit Zahlen statt Bauchgefühl. Eine grobe Sanierungsschätzung (GEAK Plus oder Offerten) macht aus «das Haus ist halt älter» ein Argument über konkrete Franken, und aus deinen Eigenmitteln muss neben dem Kauf auch dieser Topf bezahlbar bleiben.

Stand 2. September 2026. Richtwerte nach üblicher Schweizer Bankenpraxis und kantonalen Tarifen, keine Finanz- oder Rechtsberatung.