Zählt der Bonus zum Einkommen?

Nur teilweise. Ein garantierter 13. Monatslohn zählt voll, variable Boni rechnen viele Banken zur Hälfte oder nur im Mehrjahresschnitt an. Selbstständige weisen üblicherweise den Durchschnitt der letzten zwei bis drei Geschäftsjahre nach.

Rechnen alle Banken gleich?

Das Grundmodell ist überall gleich, die Stellschrauben unterscheiden sich leicht: Der kalkulatorische Zins liegt je nach Bank bei 4.5 bis 5 %, die Limite bei 33 bis 35 %. Wer knapp dran ist, sollte deshalb mit mehreren Banken sprechen.

Was ist mit dem zweiten Einkommen?

Bei gemeinsamem Kauf zählen beide Einkommen voll, solange beide im Grundbuch und im Kreditvertrag stehen. Plant ein Pensum-Reduktion nach Familienzuwachs realistisch ein: Die Bank rechnet mit dem Ist, dein Budget sollte mit dem Morgen rechnen.

Huusfink Ratgeber4. August 2026

Tragbarkeit einfach erklärt: So rechnet deine Bank

Die Tragbarkeit entscheidet, ob du eine Hypothek bekommst. Die Regel dahinter ist einfacher, als sie klingt, und wer sie versteht, erlebt im Bankgespräch keine Überraschung.

Die Regel in einem Satz

Deine jährlichen Wohnkosten, kalkulatorisch gerechnet, dürfen höchstens einen Drittel deines Brutto-Haushaltseinkommens ausmachen. Kalkulatorisch heisst: nicht mit dem heutigen Zins, sondern mit einem Sicherheitszins von 5 %.

Die drei Kostenblöcke

→Kalkulatorischer Zins: 5 % auf die ganze Hypothek. Bei CHF 800'000 Hypothek sind das CHF 40'000 pro Jahr, egal was du real zahlst.
→Unterhalt und Nebenkosten: 1 % des Kaufpreises pro Jahr. Deckt Heizung, Versicherungen, Gebühren und Rückstellungen für Reparaturen.
→Amortisation: Die Hypothek über zwei Dritteln des Kaufpreises (die zweite Hypothek) muss innert 15 Jahren zurückbezahlt sein, spätestens bis zur Pensionierung.

Ein Beispiel

Kaufpreis CHF 1'000'000, Eigenmittel CHF 200'000, Haushaltseinkommen CHF 150'000. Die Hypothek beträgt CHF 800'000. Kalkulatorischer Zins: CHF 40'000. Unterhalt: CHF 10'000. Amortisation von CHF 800'000 auf CHF 650'000 in 15 Jahren: CHF 10'000. Zusammen CHF 60'000 pro Jahr, das sind 40 % des Einkommens. Ergebnis: nicht tragbar, die Bank lehnt ab, obwohl die realen Monatskosten beim heutigen Zins problemlos bezahlbar wären.

Warum die 5 % sinnvoll sind

Hypotheken laufen Jahrzehnte, Zinsen schwanken. Wer sich beim Tiefzins bis an die Grenze verschuldet, muss beim Zinsanstieg verkaufen, und zwar meist zum schlechtesten Zeitpunkt. Die 5 % sind kein Ärgernis, sondern dein Puffer. Die Schweizer Regeln stammen aus der Selbstregulierung der Banken (SBVg-Mindestanforderungen) und werden von der FINMA anerkannt.

Wenn es knapp wird: die drei Hebel

→Mehr Eigenmittel: Jeder zusätzliche Franken senkt Hypothek, Zins und Amortisation gleichzeitig. Auch ein Erbvorbezug oder eine Schenkung zählt.
→Tieferer Preis: Verhandeln lohnt sich besonders bei Objekten, die lange ausgeschrieben sind. Deine persönliche Preisgrenze findest du mit dem Maximalpreis-Rechner.
→Zweites Einkommen: Ein gemeinsamer Kauf mit voll angerechnetem Partnereinkommen verändert die Rechnung fundamental.

Häufige Fragen

Rechne deine Tragbarkeit direkt aus: Kaufpreis, Einkommen und Eigenmittel eingeben, Ampel ablesen.

Zum Tragbarkeitsrechner

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Stand 4. August 2026. Richtwerte nach üblicher Schweizer Bankenpraxis und kantonalen Tarifen, keine Finanz- oder Rechtsberatung.