Glossaire immobilier suisse

De l'acte authentique à la valeur vénale : les notions que vous rencontrez à l'achat d'un logement, expliquées brièvement et sans jargon. Chaque entrée peut être liée directement ; pour approfondir, il y a les articles du guide.

Acte authentique

Le contrat de vente d'un immeuble n'est valable que s'il est instrumenté par une notaire ou un notaire sous forme authentique. Les réservations et promesses de vente sans acte authentique n'engagent donc juridiquement presque pas. La propriété n'est ensuite transférée qu'avec l'inscription au registre foncier.

Amortissement

Le remboursement de l'hypothèque. Il n'est obligatoire que pour la deuxième hypothèque, c'est-à-dire la part au-delà des deux tiers de la valeur d'avance : elle doit être remboursée en 15 ans ou jusqu'à la retraite, directement à la banque ou indirectement via un compte du pilier 3a mis en gage. → Amortissement direct ou indirect

Attestation de financement

Une promesse gratuite et sans engagement de la banque de financer votre achat jusqu'à un certain prix, sous réserve de l'examen du bien. Dans la procédure d'enchères, elle est de fait une condition d'entrée. → Comment obtenir l'attestation

Capacité financière

La règle centrale des banques : le taux théorique d'environ 5 %, un pour cent d'entretien et l'amortissement ne doivent pas dépasser ensemble environ un tiers du revenu brut. Qui est au-dessus n'obtient pas l'hypothèque, quel que soit le niveau actuel des taux. → Calculateur de capacité financière

CECB

Le certificat énergétique cantonal des bâtiments : il évalue l'enveloppe du bâtiment et l'efficacité énergétique globale en classes de A à G. Le CECB Plus contient en plus un rapport de conseil avec des variantes d'assainissement concrètes et des estimations de coûts ; à l'achat d'une maison ancienne, c'est le document le plus utile après l'extrait du registre foncier. → Assainir énergétiquement

Cédule hypothécaire

Le papier-valeur, ou l'inscription au registre, qui incorpore une créance garantie par la mise en gage de votre immeuble ; la banque la détient comme garantie de l'hypothèque. Sa constitution coûte des frais de notaire et de registre foncier, raison pour laquelle la reprise des cédules existantes vaut la peine. → La cédule hypothécaire expliquée

Contrat de réservation

À peine : sans acte authentique, il ne naît d'obligation d'achat exécutoire pour aucune des parties. Ne versez un acompte que si le contrat règle clairement sa restitution intégrale au cas où la vente n'aboutit pas. Les vendeurs sérieux l'acceptent.

Droit de préemption et droit d'emption

Un droit de préemption permet à son bénéficiaire d'entrer dans le contrat lors d'une vente à un tiers ; les copropriétaires l'ont de par la loi. Un droit d'emption donne le droit d'acquérir un immeuble dans un délai donné, à un prix convenu. Les deux peuvent être annotés au registre foncier et font donc partie de l'examen avant l'achat.

Droit de superficie

Le droit, inscrit au registre foncier, de posséder un bâtiment sur le terrain d'autrui, le plus souvent pour 30 à 100 ans contre une rente de superficie annuelle. À l'achat d'une maison en droit de superficie comptent la durée résiduelle, les clauses d'adaptation de la rente et le règlement du retour : ce qu'il advient du bâtiment à l'échéance figure dans le contrat de superficie.

Droit d'habitation

Une servitude personnelle permettant d'habiter un immeuble, incessible et le plus souvent viagère. Contrairement à l'usufruit, la personne bénéficiaire ne peut pas louer. Un droit d'habitation inscrit réduit considérablement la valeur vénale, car le bien n'est pas librement utilisable aussi longtemps qu'il dure.

Droits de mutation

Une contribution cantonale sur le transfert de propriété, selon le canton entre 0 et plus de 3 % du prix d'achat. Quelques cantons comme Zurich, Schwytz ou l'Argovie n'en connaissent pas ; Berne accorde un abattement aux propriétaires occupants. → Calculateur de frais d'achat

Fonds de rénovation

Le compte d'épargne commun d'une communauté de propriétaires par étages pour les futurs assainissements du toit, de la façade, du chauffage ou de l'ascenseur. Un fonds bien alimenté est le signe d'une administration prévoyante ; un fonds vide signifie que la prochaine grosse facture atterrit directement chez les propriétaires. L'état et la pratique de versement figurent dans les procès-verbaux de l'assemblée des copropriétaires.

Fonds propres

Au moins 20 % du prix d'achat, dont au moins 10 % de moyens durs comme l'épargne, des titres ou le pilier 3a ; le reste peut provenir de la caisse de pension. S'y ajoutent les frais d'achat, que vous payez en plus avec votre épargne. → Fonds propres et caisse de pension

Gage immobilier

La garantie de la banque sur votre immeuble : si vous ne payez pas l'hypothèque, elle peut réaliser le gage. En pratique, le gage immobilier est mis en oeuvre par la cédule hypothécaire. → La cédule hypothécaire expliquée

Hypothèque à taux fixe

Une hypothèque à taux et durée fixes, le plus souvent entre 2 et 15 ans. Elle rend les coûts prévisibles ; en contrepartie, une sortie anticipée coûte cher, car une indemnité de remboursement anticipé est due. → Quelle hypothèque convient

Hypothèque (première et deuxième)

La première hypothèque va jusqu'à deux tiers de la valeur d'avance et ne doit pas être amortie. Tout ce qui dépasse, jusqu'à 80 % au maximum, est la deuxième hypothèque : elle coûte parfois un petit supplément de taux et doit être remboursée en 15 ans ou jusqu'à la retraite.

Impôt sur les gains immobiliers

Un impôt cantonal sur le gain réalisé à la vente d'un immeuble, c'est-à-dire sur la différence entre le produit de la vente et les coûts d'investissement. Les courtes durées de détention sont pénalisées par des suppléments, les longues récompensées par des rabais. En cas de succession ou d'achat d'un logement de remplacement, il est différé, pas remis.

Lex Koller

La loi fédérale qui limite l'acquisition d'immeubles suisses par des personnes à l'étranger. Qui est domicilié en Suisse et achète son domicile principal n'est en règle générale pas concerné ; les logements de vacances pour personnes étrangères ne sont possibles que dans certains lieux et selon des contingents.

Loi sur les résidences secondaires

Dans les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires, il est en principe interdit d'en construire de nouvelles. Cela concerne beaucoup de lieux touristiques, y raréfie l'offre et soutient les prix des logements existants au bénéfice de l'ancien droit.

Minergie

Un standard de construction suisse volontaire pour les bâtiments efficaces en énergie avec aération systématique, dans les niveaux Minergie, Minergie-P et Minergie-A. Les maisons certifiées ont des coûts d'énergie plus bas et souvent un avantage de prix sur le marché.

Procédure d'enchères

Une forme de vente sans prix fixe : les intéressés remettent des offres dans un délai donné, souvent sur plusieurs tours. Qui enchérit devrait connaître d'avance sa limite de prix personnelle et apporter une attestation de financement de la banque, sinon l'offre pèse peu. → Attestation de financement

Propriété par étages (PPE)

La forme suisse de la propriété d'appartements : une copropriété de l'immeuble avec le droit exclusif d'utiliser et d'aménager certains locaux. Sur les parties communes comme le toit, la façade et le chauffage, c'est l'assemblée des copropriétaires qui décide selon le règlement ; les documents d'achat les plus importants sont l'acte constitutif, le règlement, les procès-verbaux et l'état du fonds de rénovation.

Registre foncier

Le registre officiel de tous les immeubles : propriété, droits de gage, servitudes, annotations et mentions. La propriété n'est transférée qu'avec l'inscription au registre foncier, pas avec la signature du contrat. Vous obtenez l'extrait actuel auprès de l'office du registre foncier, et vous devriez le lire en entier avant chaque achat.

SARON

Le Swiss Average Rate Overnight, le taux de référence suisse. Une hypothèque SARON coûte le SARON plus une marge de la banque, le plus souvent de 0.5 à 1 %, et bouge avec le marché, habituellement avec un décompte trimestriel. → Taux fixe ou SARON

Servitude

Un droit inscrit au registre foncier qui grève un immeuble en faveur d'un autre immeuble ou d'une personne : par exemple un droit de passage du voisin sur votre accès, un droit de conduite, un droit de construire à distance réduite ou un droit d'habitation. Les servitudes passent automatiquement au nouveau propriétaire lors de la vente. C'est pourquoi l'extrait du registre foncier doit venir avant la décision d'achat, pas après.

Taux d'avance

Le rapport entre l'hypothèque et la valeur du bien. Pour un logement occupé par son propriétaire, les banques financent au plus environ 80 pour cent ; le reste, ce sont vos fonds propres. La valeur déterminante est la plus basse entre le prix d'achat et l'estimation de la banque, selon le principe dit de la valeur la plus basse.

Taux théorique

Le taux de stress test d'environ 5 % avec lequel les banques calculent la capacité financière, indépendamment du taux hypothécaire effectif. Il garantit que vous pouvez encore vous offrir le logement même dans une phase de taux élevés. → Comprendre la capacité financière

Usufruit

Le droit complet d'utiliser un immeuble et d'en garder les revenus, donc d'y habiter soi-même ou de le louer. En contrepartie, la personne usufruitière supporte l'entretien, les intérêts hypothécaires et les impôts, valeur locative comprise. Fréquent lors d'avancements d'hoirie : les parents transfèrent la maison et gardent l'usufruit.

Valeur locative

Un revenu fictif que les propriétaires déclarent pour le fait d'habiter leur propre logement ; en contrepartie, les intérêts passifs et l'entretien sont déductibles. La Suisse a accepté en votation en 2025 le changement de système visant sa suppression ; jusqu'à la mise en oeuvre, la valeur locative reste en vigueur.

Valeur vénale

Le prix actuellement réalisable sur le marché. Les banques l'estiment indépendamment du prix d'achat et financent sur la plus basse des deux valeurs. Si l'estimation de la banque est inférieure au prix d'achat, vous devez couvrir entièrement la différence avec des fonds propres supplémentaires.

Définitions succinctes selon la pratique suisse usuelle, pas un conseil juridique ou financier. Des différences cantonales sont possibles.