Combien dois-je amortir ?

Tout ce qui dépasse les deux tiers de la valeur d'avance. Avec un taux d'avance de 80 %, cela fait environ 13 % du prix d'achat, à rembourser en 15 ans ou jusqu'à la retraite, selon ce qui arrive en premier. Pour un million de prix d'achat, environ CHF 133'000, soit à peu près CHF 9'000 par an.

Pourquoi l'amortissement indirect est-il souvent plus avantageux ?

Parce qu'il combine deux déductions : le versement au pilier 3a réduit votre revenu imposable, et comme la dette hypothécaire reste inchangée, les intérêts passifs déductibles restent eux aussi entiers. Avec l'amortissement direct, la dette et la déduction des intérêts rétrécissent année après année.

La première hypothèque doit-elle aussi être amortie ?

Non. Les deux premiers tiers de la valeur d'avance peuvent rester en place, beaucoup de propriétaires les gardent toute leur vie. Savoir si un remboursement volontaire est judicieux dépend du taux, de votre situation fiscale et des alternatives pour votre argent.

Que devient le compte 3a à la fin ?

L'avoir mis en gage auprès de la banque est retiré au plus tard à la retraite et versé dans l'hypothèque ; le retrait est imposé séparément, à un taux réduit. Jusque-là, il reste votre avoir de prévoyance, il ne sert à la banque que de garantie.

Guide Huusfink25 août 2026

Amortissement : rembourser directement ou indirectement via le pilier 3a ?

Amortir signifie rembourser l'hypothèque, et pour la deuxième hypothèque, c'est obligatoire. Comment vous remboursez, en revanche, est votre choix, et il fait au fil des ans une différence fiscale à cinq chiffres.

Ce qui est obligatoire et ce qui ne l'est pas

Les banques divisent mentalement votre hypothèque en deux parties. La première hypothèque va jusqu'à deux tiers de la valeur d'avance et peut rester en place. Tout ce qui dépasse, jusqu'à 80 % au maximum, est la deuxième hypothèque, et elle doit être remboursée en 15 ans ou jusqu'à la retraite. Qui achète avec 20 % de fonds propres amortit donc environ 13 % du prix d'achat : pour CHF 1'000'000, quelque CHF 133'000, soit environ CHF 9'000 par an ou CHF 750 par mois.

Direct : la dette baisse, la déduction aussi

Avec l'amortissement direct, vous remboursez chaque année à la banque une partie de la dette. Vos coûts d'intérêts baissent continuellement, votre fortune est de plus en plus dans la maison. Le revers figure dans la déclaration d'impôts : avec la dette rétrécit la déduction des intérêts passifs, et l'argent est immobilisé. Le direct convient à ceux qui veulent se désendetter et qui utilisent déjà pleinement le pilier 3a par ailleurs.

Indirect : via le pilier 3a

Avec l'amortissement indirect, l'hypothèque reste inchangée. À la place, vous versez le montant d'amortissement sur un compte du pilier 3a ou une police 3a et mettez l'avoir en gage auprès de la banque. Le remboursement se fait plus tard, par grandes étapes ou à la retraite. L'effet : le versement 3a est déductible du revenu imposable, la pleine déduction des intérêts passifs est conservée, et l'avoir se rémunère dans la prévoyance. Le montant maximal annuel du 3a pour les salariés est d'un peu plus de CHF 7'000 ; s'il ne suffit pas pour l'obligation d'amortir, le reste est amorti directement ou le deuxième compte du partenaire est utilisé.

Ce qui vaut la peine pour qui

→Revenu imposable élevé : indirect, la double déduction agit le plus fortement.
→3a pas encore utilisé à plein : indirect, vous remplissez la prévoyance et l'obligation d'amortir avec le même franc.
→Les dettes pèsent sur le moral : direct, la valeur psychologique d'une hypothèque qui baisse est réelle.
→Revenu incertain : indirect et négociable, les versements 3a s'ajustent plus facilement dans les années maigres que des tranches d'amortissement fixes.

Les impôts sont le levier, pas toute la décision : calculez les deux variantes avec votre taux marginal d'imposition, ou faites-les chiffrer par la banque avant de signer. Et quel que soit le chemin : l'amortissement est de la constitution de fortune, pas de l'argent perdu — dans la comparaison louer-acheter, il ne compte donc pas comme poste de coût.

Questions fréquentes

Le check d'achat vous calcule intérêts, amortissement et entretien pour un bien concret, tel que la banque l'examine.

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