Versement anticipé ou mise en gage : quelle est la meilleure option ?

Avec le versement anticipé, l'argent de la caisse de pension entre dans l'achat, votre rente baisse et le retrait est imposé immédiatement. Avec la mise en gage, l'avoir reste dans la caisse, mais l'hypothèque est plus élevée et vous payez plus d'intérêts. La mise en gage ménage la prévoyance, mais demande un revenu suffisant pour la charge plus élevée.

Le pilier 3a compte-t-il comme capital dur ?

Oui. Les avoirs du pilier 3a comptent, comme le compte et les titres, parmi les fonds propres durs, à la différence de la caisse de pension (2e pilier). Pour un logement en propriété occupé par son propriétaire, vous pouvez retirer ou mettre en gage des avoirs 3a.

Qu'en est-il d'une donation ou d'un avancement d'hoirie ?

L'argent donné ou reçu en avancement d'hoirie compte comme capital dur dès qu'il vous appartient. Les banques veulent une preuve de la provenance, et un prêt des parents ne compte comme fonds propres que s'il est sans intérêts et subordonné à long terme.

Guide Huusfink6 août 2026

Les fonds propres à l'achat : les 20 %, les 10 % durs et votre caisse de pension

Sans 20 % de fonds propres, pas d'hypothèque. Mais d'où ces 20 % peuvent venir est réglementé, et la caisse de pension y est plus puissante et plus délicate que beaucoup ne le pensent.

La règle de base : 20 % du prix d'achat

Les banques financent au maximum 80 % du prix d'achat, ou de la valeur retenue par la banque si elle est plus basse. Le reste, vous l'apportez en fonds propres. Pour un million de prix d'achat, cela fait au moins CHF 200'000, plus les frais d'achat, que vous payez en plus avec votre épargne.

La moitié dure : 10 % sans caisse de pension

Au moins 10 % du prix d'achat doivent provenir de moyens qui ne viennent pas du 2e pilier. Comptent comme durs : les avoirs en compte, les titres, le pilier 3a, les donations et les avancements d'hoirie. La règle provient des exigences minimales de l'ASB et vaut dans toutes les banques.

Ce que la caisse de pension peut apporter

→Uniquement pour un logement en propriété occupé par son propriétaire au domicile principal, pas pour les résidences secondaires ou les objets de rendement.
→Le versement anticipé s'élève à au moins CHF 20'000 et est possible tous les cinq ans.
→Dès 50 ans, le montant est plafonné (prestation de libre passage à 50 ans ou la moitié de l'avoir actuel).
→Le versement anticipé est imposé immédiatement, réduit votre rente future et doit être remboursé en cas de vente.

Calculez les deux variantes

Combien de caisse de pension votre achat supporte et ce que des fonds propres supplémentaires changent à la capacité financière, vous le voyez le plus vite dans le calculateur de capacité financière et le calculateur de prix d'achat maximal. La décision entre versement anticipé et mise en gage se discute au mieux tôt avec votre caisse et votre administration fiscale : la réponse dépend du taux d'imposition, des lacunes de prévoyance et de votre besoin de sécurité.

Questions fréquentes

La théorie est lue, un bien en vue ? Le check d'achat analyse une annonce concrète : capacité financière, frais d'achat, risques et les questions pour la visite.

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