Le bonus compte-t-il dans le revenu ?

Seulement en partie. Un 13e salaire garanti compte entièrement, les bonus variables ne sont pris en compte par beaucoup de banques qu'à moitié ou en moyenne pluriannuelle. Les indépendants justifient habituellement la moyenne des deux à trois derniers exercices.

Toutes les banques calculent-elles pareil ?

Le modèle de base est le même partout, les curseurs diffèrent légèrement : le taux théorique se situe selon la banque entre 4.5 et 5 %, la limite entre 33 et 35 %. Qui est juste à la limite devrait donc parler avec plusieurs banques.

Et le deuxième revenu ?

En cas d'achat en commun, les deux revenus comptent entièrement, tant que les deux personnes figurent au registre foncier et dans le contrat de crédit. Anticipez de façon réaliste une réduction du taux d'activité après un agrandissement de la famille : la banque calcule avec l'existant, votre budget devrait calculer avec demain.

Guide Huusfink4 août 2026

La capacité financière expliquée simplement : voici comment calcule votre banque

La capacité financière décide si vous obtenez une hypothèque. La règle derrière est plus simple qu'elle n'en a l'air, et qui la comprend ne vit aucune surprise à l'entretien bancaire.

La règle en une phrase

Vos coûts de logement annuels, calculés de façon théorique, ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut de votre ménage. Théorique signifie : pas avec le taux d'aujourd'hui, mais avec un taux de sécurité de 5 %.

Les trois blocs de coûts

→Taux théorique : 5 % sur toute l'hypothèque. Pour CHF 800'000 d'hypothèque, cela fait CHF 40'000 par an, quoi que vous payiez réellement.
→Entretien et charges : 1 % du prix d'achat par an. Couvre le chauffage, les assurances, les taxes et les provisions pour réparations.
→Amortissement : l'hypothèque au-delà des deux tiers du prix d'achat (la deuxième hypothèque) doit être remboursée en 15 ans, au plus tard jusqu'à la retraite.

Un exemple

Prix d'achat CHF 1'000'000, fonds propres CHF 200'000, revenu du ménage CHF 150'000. L'hypothèque s'élève à CHF 800'000. Intérêts théoriques : CHF 40'000. Entretien : CHF 10'000. Amortissement de CHF 800'000 à CHF 650'000 en 15 ans : CHF 10'000. Ensemble, CHF 60'000 par an, soit 40 % du revenu. Résultat : non supportable, la banque refuse, alors même que les coûts mensuels réels au taux actuel seraient payables sans problème.

Pourquoi les 5 % sont judicieux

Les hypothèques courent sur des décennies, les taux fluctuent. Qui s'endette jusqu'à la limite quand les taux sont bas doit vendre quand ils montent, et le plus souvent au pire moment. Les 5 % ne sont pas une contrariété, mais votre coussin. Les règles suisses proviennent de l'autorégulation des banques (exigences minimales de l'ASB) et sont reconnues par la FINMA.

Quand c'est juste : les trois leviers

→Plus de fonds propres : chaque franc supplémentaire réduit à la fois l'hypothèque, les intérêts et l'amortissement. Un avancement d'hoirie ou une donation compte aussi.
→Un prix plus bas : négocier vaut particulièrement la peine pour les biens publiés depuis longtemps. Vous trouvez votre limite de prix personnelle avec le calculateur de prix d'achat maximal.
→Un deuxième revenu : un achat en commun avec le revenu du partenaire entièrement pris en compte change fondamentalement le calcul.

Questions fréquentes

Calculez directement votre capacité financière : saisissez prix d'achat, revenu et fonds propres, lisez le feu tricolore.

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