Combien coûte une cédule hypothécaire ?

La constitution coûte, selon le canton, des frais de notaire et de registre foncier d'environ 0.1 à 0.3 % du montant du gage, parfois avec des tarifs fixes. Pour une hypothèque de CHF 800'000, cela peut vite représenter mille à deux mille francs ou plus. Le calculateur de frais d'achat calcule avec les tarifs de votre canton.

Puis-je reprendre la cédule hypothécaire du vendeur ?

Oui, et c'est la voie habituelle : les cédules existantes sont transférées et, au besoin, augmentées au lieu d'être constituées à neuf. Vous ne payez alors que pour la différence. Demandez tôt quelles cédules grèvent l'immeuble, cela figure dans l'extrait du registre foncier.

Quelle est la différence entre cédule de registre et cédule sur papier ?

La cédule de registre existe depuis 2012 uniquement comme inscription au registre foncier et constitue aujourd'hui le standard. La cédule sur papier est un papier-valeur physique ; si elle se perd, il faut une coûteuse procédure judiciaire d'annulation. Les biens plus anciens portent souvent encore des cédules sur papier, qui peuvent être converties lors du transfert de propriété.

À qui appartient la cédule pendant l'hypothèque ?

La banque la détient comme garantie, habituellement par transfert à titre de sûreté. Quand vous remboursez l'hypothèque, elle la libère. Le mieux est de laisser exister la cédule libre plutôt que de la radier : lors d'un financement ultérieur, elle épargne de nouveaux frais de constitution.

Guide Huusfink26 août 2026

La cédule hypothécaire : le gage derrière votre hypothèque

Vous ne la tiendrez probablement jamais entre les mains, mais sans elle, pas d'hypothèque : la cédule hypothécaire est le droit de gage sur votre maison, et elle apparaît dans votre décompte d'achat.

Ce qu'est la cédule hypothécaire

La banque vous prête plusieurs centaines de milliers de francs et veut pour cela plus que votre promesse. La cédule hypothécaire est un gage immobilier : elle incorpore une créance et met votre immeuble en gage pour la garantir. Si vous ne payez pas l'hypothèque, la banque peut réaliser le gage. Elle est constituée par acte authentique chez le notaire et par l'inscription au registre foncier, aujourd'hui en règle générale comme cédule de registre, sans papier.

Ce qu'elle coûte

La constitution coûte des frais de notaire et de registre foncier, selon le canton environ 0.1 à 0.3 % du montant du gage. Cela semble peu, mais pour une hypothèque de CHF 800'000, c'est de l'argent bien réel, et cela fait partie des frais d'achat, que vous payez avec votre épargne, pas avec l'hypothèque. Important : le montant du gage de la cédule se calcule sur l'hypothèque, pas sur le prix d'achat.

L'astuce d'économie : reprendre au lieu de constituer à neuf

→Lire l'extrait du registre foncier : il indique quelles cédules grèvent déjà l'immeuble et pour quel montant.
→Reprendre l'existant : les cédules sont liées à l'immeuble, pas au propriétaire. Le transfert est nettement moins cher qu'une nouvelle constitution.
→Seule la différence à neuf : si le montant du gage existant ne suffit pas pour votre hypothèque, la cédule est augmentée ou une deuxième constituée, et seul le delta se paie.
→Convertir le papier : faire convertir les anciennes cédules sur papier en cédules de registre lors du transfert de propriété évite des ennuis ultérieurs en cas de perte.

Et à la fin ?

Une fois l'hypothèque remboursée, la banque vous libère la cédule. Ne la radiez pas trop vite du registre foncier : une cédule libre dans le tiroir ne coûte rien et rend un financement ultérieur, par exemple pour une transformation, plus rapide et moins cher. À la vente, elle est simplement transmise au financement des acheteurs, comme vous l'avez reprise.

Questions fréquentes

Le calculateur de frais d'achat vous montre droits de mutation, notaire, registre foncier et cédule hypothécaire pour les 26 cantons.

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