Affittare o comprare: cosa conviene in Svizzera?

«L'ipoteca costa meno del mio affitto» è l'errore di calcolo più frequente nell'acquisto di un immobile. Il conto onesto ha più voci, e spesso finisce comunque a favore dell'acquisto. Ecco come confrontare in modo corretto.

Il confronto sbagliato e quello corretto

Sbagliato: affitto mensile contro interessi ipotecari. Corretto: affitto mensile contro tutto ciò che la casa di proprietà costa nel tempo e ciò che il tuo denaro avrebbe reso altrove. Sul lato della proprietà ci sono tre voci:

• →Interessi ipotecari: il tasso effettivo sull'ipoteca, non il 5 % teorico della banca.
• →Manutenzione e spese accessorie: come regola generale circa l'1 % del prezzo d'acquisto all'anno. In affitto li paga il proprietario attraverso il canone, da proprietario li paghi tu.
• →Rendimento mancato: il tuo capitale proprio sta nella casa invece che in un deposito titoli. Ciò che avrebbe guadagnato lì è un costo reale dell'acquisto.

L'ammortamento manca di proposito: riduce i tuoi debiti e costruisce patrimonio. Lo senti nell'onere mensile, ma nel confronto affitto-acquisto non è una voce di perdita.

Un esempio in cifre

Appartamento da CHF 1'000'000, 20 % di capitale proprio, ipoteca di CHF 800'000 all'1.5 %: interessi CHF 12'000, manutenzione circa CHF 10'000, rendimento mancato su CHF 200'000 a un ipotetico 2 % altri CHF 4'000. Fanno CHF 26'000 all'anno, poco meno di CHF 2'200 al mese di costi reali. Se un appartamento in affitto paragonabile costa di più, il conto lavora per te; se i tassi salgono al 3 %, sale a circa CHF 3'200 e il confronto cambia faccia. Calcola entrambi gli scenari, non solo quello amichevole.

Cosa si dimentica spesso

• →Spese accessorie d'acquisto: a seconda del cantone fino a oltre il 3 % del prezzo per tassa di mutazione, notaio e registro fondiario, da pagare con i risparmi. I dettagli nel confronto tra i cantoni.
• →Imposte: oggi dichiari il valore locativo, ma puoi dedurre interessi passivi e manutenzione. Il cambio di sistema già deciso lo modifica solo con la sua attuazione.
• →Variazione di valore: i prezzi possono salire e scendere. Chi compra non scommette su guadagni di borsa, compra sicurezza abitativa; tutto il resto è un extra.
• →Riserve: riscaldamento, tetto e cucina invecchiano anche a casa tua. Senza un fondo per le ristrutturazioni la prima grande riparazione diventa un credito.

Non tutto è denaro

Affittare ti compra flessibilità: disdire, traslocare, nessun rischio concentrato. Comprare ti compra controllo: nessuno ti disdice l'appartamento, ristrutturi come vuoi e da anziano abiti a buon mercato, quando l'ipoteca è diventata piccola. Quale delle due valute conti di più, nessuna tabella può dirlo. La domanda finanziaria invece sì: se sostenibilità e fondi propri tornano e vuoi restare più di cinque o dieci anni, l'acquisto merita almeno un calcolo serio.

Stato al 19 agosto 2026. Valori indicativi secondo la prassi bancaria svizzera e le tariffe cantonali, nessuna consulenza finanziaria o legale.