Ist kaufen günstiger als mieten?

Bei tiefen Zinsen oft ja, aber nur, wenn du alle Kosten zählst: Hypothekarzins, rund 1 % des Kaufpreises pro Jahr für Unterhalt und Nebenkosten sowie den Ertrag, den dein gebundenes Eigenkapital anderswo gebracht hätte. Die Amortisation gehört nicht in den Vergleich, sie ist Sparen in die eigene Tasche und kein Verlust.

Wie viel Eigenkapital brauche ich zum Kaufen?

Mindestens 20 % des Kaufpreises, davon mindestens 10 % aus harten Mitteln wie Konto, Wertschriften oder Säule 3a. Dazu kommen die Kaufnebenkosten je nach Kanton. Der Maximalpreis-Rechner zeigt dir in einer Minute, welcher Kaufpreis mit deinen Mitteln drinliegt.

Was ist der Eigenmietwert?

Ein fiktives Einkommen, das Eigentümer heute für das Wohnen im eigenen Haus versteuern; im Gegenzug sind Schuldzinsen und Unterhalt abziehbar. Die Schweiz hat den Systemwechsel zur Abschaffung 2025 an der Urne angenommen, bis zur Umsetzung gilt der Eigenmietwert aber weiter. Rechne ihn deshalb vorerst mit ein.

Was passiert, wenn die Zinsen steigen?

Deine Wohnkosten steigen mit, bei einer SARON-Hypothek sofort, bei einer Festhypothek nach Ablauf der Laufzeit. Genau darum prüft die Bank die Tragbarkeit mit 5 % statt mit dem aktuellen Zins. Wer diese Rechnung besteht, übersteht auch teurere Jahre.

Huusfink Ratgeber19. August 2026

Mieten oder kaufen: Was rechnet sich in der Schweiz?

«Die Hypothek kostet weniger als meine Miete» ist der häufigste Rechenfehler beim Immobilienkauf. Die ehrliche Rechnung hat mehr Posten, und sie geht trotzdem oft zugunsten des Kaufens aus. So vergleichst du fair.

Der falsche und der faire Vergleich

Falsch: Monatsmiete gegen Hypothekarzins. Fair: Monatsmiete gegen alles, was das Eigenheim laufend kostet und was dein Geld anderswo verdient hätte. Auf der Eigenheim-Seite stehen drei Posten:

→Hypothekarzins: der tatsächliche Zins auf der Hypothek, nicht die kalkulatorischen 5 % der Bank.
→Unterhalt und Nebenkosten: als Faustregel rund 1 % des Kaufpreises pro Jahr. Beim Mieten zahlt das der Vermieter über die Miete, beim Kaufen du.
→Entgangener Ertrag: dein Eigenkapital steckt im Haus statt im Depot. Was es dort verdient hätte, sind echte Kosten des Kaufens.

Die Amortisation taucht bewusst nicht auf: Sie reduziert deine Schulden und baut Vermögen auf. In der Monatsbelastung spürst du sie, im Miete-Kauf-Vergleich ist sie kein Verlustposten.

Ein Zahlenbeispiel

Wohnung für CHF 1'000'000, 20 % Eigenkapital, Hypothek CHF 800'000 zu 1.5 %: Zins CHF 12'000, Unterhalt rund CHF 10'000, entgangener Ertrag auf CHF 200'000 bei angenommenen 2 % nochmals CHF 4'000. Macht CHF 26'000 pro Jahr oder knapp CHF 2'200 pro Monat an echten Kosten. Kostet eine vergleichbare Mietwohnung mehr, arbeitet die Rechnung für dich; steigen die Zinsen auf 3 %, kippt sie auf rund CHF 3'200 und der Vergleich sieht anders aus. Rechne beide Szenarien, nicht nur das freundliche.

Was oft vergessen geht

→Kaufnebenkosten: je nach Kanton bis über 3 % des Preises für Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch, zahlbar aus dem Ersparten. Details im Kantonsvergleich.
→Steuern: heute versteuerst du den Eigenmietwert, darfst aber Schuldzinsen und Unterhalt abziehen. Der beschlossene Systemwechsel ändert das erst mit seiner Umsetzung.
→Wertänderung: Preise können steigen und fallen. Wer kauft, wettet nicht auf Kursgewinne, sondern kauft Wohnsicherheit; alles darüber ist Zugabe.
→Rücklagen: Heizung, Dach und Küche altern auch bei dir. Ohne Renovationstopf wird die erste grosse Reparatur zum Kredit.

Nicht alles ist Geld

Mieten kauft dir Flexibilität: kündigen, umziehen, keine Klumpenrisiken. Kaufen kauft dir Kontrolle: niemand kündigt dir die Wohnung, du baust um, wie du willst, und im Alter wohnst du günstig, wenn die Hypothek klein geworden ist. Welche Währung dir wichtiger ist, beantwortet keine Tabelle. Die Finanzfrage dagegen schon: Wenn Tragbarkeit und Eigenmittel stimmen und du länger als fünf bis zehn Jahre bleiben willst, verdient das Kaufen zumindest eine ernsthafte Rechnung.

Häufige Fragen

Der Maximalpreis-Rechner zeigt dir in einer Minute, welcher Kaufpreis zu deinem Einkommen und deinen Eigenmitteln passt.

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Stand 19. August 2026. Richtwerte nach üblicher Schweizer Bankenpraxis und kantonalen Tarifen, keine Finanz- oder Rechtsberatung.