Immobilie geerbt: behalten, auszahlen oder verkaufen?

Ein geerbtes Haus ist Vermögen, Erinnerung und Konfliktpotenzial in einem. Die finanziellen Regeln sind klarer, als die Familiendiskussion oft vermuten lässt: drei Wege, ein paar Fristen und eine Steuer, die nur wartet.

Die drei Wege

• →Behalten und selbst bewohnen: Du übernimmst das Haus zum Verkehrswert, zahlst Miterben aus und finanzierst wie bei einem Kauf, inklusive Tragbarkeitsprüfung der Bank.
• →Behalten und vermieten: Mieteinnahmen müssen Zins, Unterhalt und Rücklagen tragen; du wirst Vermieter mit allem, was dazugehört.
• →Verkaufen: der sauberste Schnitt für Erbengemeinschaften, mit der aufgeschobenen Grundstückgewinnsteuer als Posten in der Abrechnung.

Übernehmen heisst finanzieren

Der häufigste Irrtum: «Das Haus gehört ja dann mir, ich brauche keine Bank.» Sobald Miterben ausgezahlt werden oder eine Hypothek auf dem Haus lastet, prüft die Bank dich wie eine Käuferin: kalkulatorische Tragbarkeit mit 5 %, Belehnung, Einkommen. Ein Beispiel: Haus mit Verkehrswert CHF 1'200'000, Resthypothek CHF 200'000, zwei Geschwister zu je einem Drittel auszuzahlen macht CHF 800'000 Auszahlung. Zusammen mit der Resthypothek braucht es CHF 1'000'000 Finanzierung, und dafür ein Einkommen, das diese Last trägt. Nicht jedes Elternhaus ist mit dem eigenen Lohn tragbar, und das früh zu wissen erspart der Familie Monate.

Die Steuern im Überblick

• →Erbschaftssteuer: für Ehepartner überall, für direkte Nachkommen fast überall null; entferntere Erben zahlen kantonal teils happige Sätze.
• →Grundstückgewinnsteuer: beim Erbgang aufgeschoben. Verkauft die Erbengemeinschaft, wird ab dem ursprünglichen Erwerb der Eltern gerechnet; die lange Haltedauer senkt den Satz in den meisten Kantonen deutlich.
• →Laufend: Wer behält, versteuert Eigenmietwert respektive Mieterträge und den Vermögenswert, darf aber Unterhalt und Schuldzinsen abziehen.
• →Handänderungssteuer: beim Erbgang und der Erbteilung in der Regel keine oder stark reduziert, je nach Kanton.

Erbvorbezug: das Haus zu Lebzeiten

Übertragen die Eltern das Haus schon zu Lebzeiten, gilt das als Erbvorbezug und ist bei der späteren Erbteilung zur Ausgleichung zu bringen, zum Wert im Zeitpunkt des Erbgangs, nicht der Übertragung. Steigt das Haus bis dahin im Wert, wächst also auch die Ausgleichsschuld gegenüber den Geschwistern. Häufig behalten sich Eltern zudem ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung vor; beides drückt den anrechenbaren Wert und gehört sauber beziffert in den Vertrag. Für solche Konstellationen lohnt sich eine Stunde beim Notar mehr als jede Vorlage aus dem Internet.

Der Fahrplan für die Familie

Erstens: neutrale Verkehrswertschätzung statt Zahlenpoker. Zweitens: Wer übernehmen will, klärt die Finanzierung, bevor verhandelt wird. Drittens: Frist setzen, bis wann die Erbengemeinschaft aufgelöst ist; sie ist als Übergangs-, nicht als Dauerzustand gebaut. Und viertens: Der Zustand des Hauses gehört auf den Tisch, ein geerbtes Haus mit Sanierungsstau ist weniger wert als die Erinnerung daran, siehe energetisch sanieren.

Stand 3. September 2026. Richtwerte nach üblicher Schweizer Bankenpraxis und kantonalen Tarifen, keine Finanz- oder Rechtsberatung.