Acheter coûte-t-il moins cher que louer ?

Quand les taux sont bas, souvent oui, mais seulement si vous comptez tous les coûts : les intérêts hypothécaires, environ 1 % du prix d'achat par an pour l'entretien et les charges, ainsi que le rendement que vos fonds propres immobilisés auraient rapporté ailleurs. L'amortissement n'entre pas dans la comparaison : c'est de l'épargne dans votre propre poche, pas une perte.

De combien de fonds propres ai-je besoin pour acheter ?

Au moins 20 % du prix d'achat, dont au moins 10 % de capital dur comme un compte, des titres ou le pilier 3a. S'y ajoutent les frais d'achat selon le canton. Le calculateur de prix d'achat maximal vous montre en une minute quel prix est à votre portée avec vos moyens.

Qu'est-ce que la valeur locative ?

Un revenu fictif que les propriétaires doivent aujourd'hui déclarer pour le fait d'habiter leur propre logement ; en contrepartie, les intérêts passifs et l'entretien sont déductibles. La Suisse a accepté en votation en 2025 le changement de système visant sa suppression, mais la valeur locative reste en vigueur jusqu'à la mise en oeuvre. Comptez donc avec elle pour l'instant.

Que se passe-t-il si les taux montent ?

Vos coûts de logement montent avec eux : immédiatement avec une hypothèque SARON, à l'échéance avec une hypothèque à taux fixe. C'est exactement pour cela que la banque vérifie la capacité financière avec 5 % et non avec le taux actuel. Qui passe ce test traverse aussi les années plus chères.

Guide Huusfink19 août 2026

Louer ou acheter : qu'est-ce qui vaut la peine en Suisse ?

« L'hypothèque coûte moins cher que mon loyer » est l'erreur de calcul la plus fréquente lors d'un achat immobilier. Le calcul honnête compte plus de postes, et il penche pourtant souvent en faveur de l'achat. Voici comment comparer équitablement.

La mauvaise et la bonne comparaison

Faux : le loyer mensuel contre les intérêts hypothécaires. Juste : le loyer mensuel contre tout ce que le logement en propriété coûte durablement et ce que votre argent aurait gagné ailleurs. Du côté de la propriété, trois postes entrent en jeu :

→Intérêts hypothécaires : le taux effectivement payé sur l'hypothèque, pas les 5 % théoriques de la banque.
→Entretien et charges : en règle générale, environ 1 % du prix d'achat par an. En location, le bailleur les paie via le loyer ; en propriété, c'est vous.
→Rendement manqué : vos fonds propres sont dans la maison au lieu d'être dans un portefeuille. Ce qu'ils y auraient gagné est un vrai coût de l'achat.

L'amortissement est volontairement absent : il réduit vos dettes et construit votre fortune. Vous le sentez dans la charge mensuelle, mais dans la comparaison louer-acheter, ce n'est pas un poste de perte.

Un exemple chiffré

Appartement à CHF 1'000'000, 20 % de fonds propres, hypothèque de CHF 800'000 à 1.5 % : intérêts CHF 12'000, entretien environ CHF 10'000, rendement manqué sur CHF 200'000 à 2 % supposés, encore CHF 4'000. Total : CHF 26'000 par an, soit un peu moins de CHF 2'200 par mois de coûts réels. Si un appartement comparable en location coûte plus cher, le calcul travaille pour vous ; si les taux montent à 3 %, il bascule vers CHF 3'200 environ et la comparaison change de visage. Calculez les deux scénarios, pas seulement le plus aimable.

Ce qu'on oublie souvent

→Frais d'achat : selon le canton, jusqu'à plus de 3 % du prix pour les droits de mutation, le notaire et le registre foncier, à payer avec l'épargne. Les détails dans le comparatif des cantons.
→Impôts : aujourd'hui, vous déclarez la valeur locative, mais vous déduisez les intérêts passifs et l'entretien. Le changement de système décidé ne prendra effet qu'avec sa mise en oeuvre.
→Évolution de la valeur : les prix peuvent monter et descendre. Qui achète ne parie pas sur des plus-values, mais achète la sécurité de son logement ; tout le reste est un bonus.
→Réserves : chauffage, toit et cuisine vieillissent aussi chez vous. Sans fonds de rénovation, la première grosse réparation se transforme en crédit.

Tout n'est pas une question d'argent

Louer vous achète de la flexibilité : résilier, déménager, aucun risque de concentration. Acheter vous achète du contrôle : personne ne résilie votre logement, vous transformez comme vous voulez, et à la retraite vous habitez à bon compte une fois l'hypothèque réduite. Quelle monnaie compte le plus pour vous, aucun tableau n'y répond. La question financière, en revanche, oui : si la capacité financière et les fonds propres sont là et que vous comptez rester plus de cinq à dix ans, l'achat mérite au moins un calcul sérieux.

Questions fréquentes

Le calculateur de prix d'achat maximal vous montre en une minute quel prix d'achat correspond à votre revenu et à vos fonds propres.

Calculer le prix maximal