Dois-je payer l'impôt sur les successions pour la maison héritée ?

Les conjoints sont exonérés dans tous les cantons, les descendants directs dans la plupart ; quelques cantons comme Vaud ou Neuchâtel imposent aussi modérément les enfants. Les parents plus éloignés et les non-parents sont nettement plus imposés, selon le canton avec des taux allant jusqu'à près de 50 %. Le canton déterminant est celui du dernier domicile de la personne décédée, pour les immeubles celui du lieu de situation.

Qu'advient-il de l'impôt sur les gains immobiliers lors de l'héritage ?

Il est différé, pas remis : lors de la succession elle-même, il n'y en a pas, mais si vous vendez plus tard, le canton calcule le gain à partir du prix d'achat initial des parents et de leur durée de détention. Qui hérite d'une maison achetée il y a des décennies et la vend doit donc compter avec un impôt considérable prélevé sur le produit de la vente.

Comment les frères et soeurs sont-ils désintéressés ?

La base est la valeur vénale, au mieux issue d'une estimation neutre plutôt que de l'intuition. Qui reprend la maison désintéresse les autres, le plus souvent par une augmentation de l'hypothèque plus des moyens propres. La banque examine alors la capacité financière et le taux d'avance comme pour un achat ; l'hypothèque existante ne continue pas automatiquement.

Qu'est-ce qui vaut dans la communauté héréditaire ?

Jusqu'au partage, la maison appartient à tous en commun, et toutes les décisions essentielles exigent l'unanimité : vendre, louer, assainir, renouveler l'hypothèque. Cela fait de la communauté héréditaire la pire des solutions durables ; clarifiez tôt qui veut reprendre, et fixez un délai pour le partage.

Guide Huusfink3 septembre 2026

Hériter d'un bien immobilier : garder, désintéresser ou vendre ?

Une maison héritée est à la fois un patrimoine, un souvenir et un potentiel de conflit. Les règles financières sont plus claires que la discussion familiale ne le laisse souvent croire : trois voies, quelques délais et un impôt qui ne fait qu'attendre.

Les trois voies

→Garder et habiter soi-même : vous reprenez la maison à la valeur vénale, désintéressez les cohéritiers et financez comme pour un achat, examen de la capacité financière par la banque compris.
→Garder et louer : les loyers doivent porter les intérêts, l'entretien et les réserves ; vous devenez bailleur avec tout ce que cela comporte.
→Vendre : la coupe la plus nette pour les communautés héréditaires, avec l'impôt différé sur les gains immobiliers comme poste du décompte.

Reprendre signifie financer

L'erreur la plus fréquente : « La maison sera à moi, je n'ai pas besoin de banque. » Dès que des cohéritiers doivent être désintéressés ou qu'une hypothèque grève la maison, la banque vous examine comme un acheteur : la capacité financière théorique à 5 %, le taux d'avance, le revenu. Un exemple : maison d'une valeur vénale de CHF 1'200'000, hypothèque restante de CHF 200'000, deux frères et soeurs à désintéresser à raison d'un tiers chacun font CHF 800'000 de soulte. Avec l'hypothèque restante, il faut CHF 1'000'000 de financement, et pour cela un revenu qui porte cette charge. Toute maison familiale n'est pas supportable avec son propre salaire, et le savoir tôt épargne des mois à la famille.

Les impôts en un coup d'oeil

→Impôt sur les successions : nul partout pour les conjoints, presque partout pour les descendants directs ; les héritiers plus éloignés paient selon le canton des taux parfois salés.
→Impôt sur les gains immobiliers : différé lors de la succession. Si la communauté héréditaire vend, le calcul part de l'acquisition initiale par les parents ; la longue durée de détention réduit nettement le taux dans la plupart des cantons.
→En continu : qui garde déclare la valeur locative ou les revenus locatifs et la valeur de fortune, mais peut déduire l'entretien et les intérêts passifs.
→Droits de mutation : lors de la succession et du partage successoral, en règle générale aucuns ou fortement réduits, selon le canton.

Avancement d'hoirie : la maison de son vivant

Si les parents transfèrent la maison de leur vivant, cela vaut comme avancement d'hoirie et doit être rapporté lors du partage successoral ultérieur, à la valeur au moment de la succession, pas à celle du transfert. Si la maison prend de la valeur d'ici là, la dette de rapport envers les frères et soeurs grandit donc aussi. Souvent, les parents se réservent en plus un droit d'habitation ou un usufruit ; les deux réduisent la valeur imputable et doivent être proprement chiffrés dans le contrat. Pour de telles configurations, une heure chez le notaire vaut plus que n'importe quel modèle trouvé sur Internet.

La feuille de route pour la famille

Premièrement : une estimation neutre de la valeur vénale plutôt qu'un poker de chiffres. Deuxièmement : qui veut reprendre clarifie le financement avant que l'on négocie. Troisièmement : fixer un délai pour la dissolution de la communauté héréditaire ; elle est conçue comme un état transitoire, pas durable. Et quatrièmement : l'état de la maison doit être mis sur la table, une maison héritée avec des assainissements en attente vaut moins que le souvenir qu'on en garde, voir assainir énergétiquement.

Questions fréquentes

Qui veut reprendre la maison familiale doit passer le test de capacité financière comme pour un achat. Le check d'achat vous le calcule en deux minutes.

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