Kaufnebenkosten: Was der Hauskauf je Kanton wirklich kostet
Der Kaufpreis ist nicht der Preis: Je nach Kanton kommen beim gleichen Haus ein paar tausend oder mehrere zehntausend Franken Nebenkosten dazu. Und keiner dieser Franken läuft über die Hypothek.
Woraus die Nebenkosten bestehen
- →Handänderungssteuer: kantonal geregelt, von 0 % (etwa Zürich, Zug, Aargau) bis über 3 % (Waadt, Genf). Der grösste und am meisten unterschätzte Posten.
- →Notariat und Grundbuch: Beurkundung des Kaufvertrags und Eintrag ins Grundbuch, als Richtwert rund 0.4 % des Kaufpreises.
- →Schuldbrief: Errichtung des Pfandtitels für die Hypothek, in den Gebühren oben eingerechnet.
Alle 26 Kantone im Überblick
Die Tabelle zeigt den üblichen Käuferanteil der Handänderungssteuer und die gesamten Nebenkosten am Beispiel eines Kaufpreises von CHF 1'000'000, für Selbstbewohner. Es sind Richtwerte: Einzelne Gemeinden schlagen zu (Freiburg, Waadt, Graubünden), einzelne Kantone reduzieren für den Hauptwohnsitz (Basel-Stadt, Neuenburg).
| Kanton | Handänderungssteuer | Nebenkosten bei CHF 1'000'000 |
|---|---|---|
| Aargau | keine | CHF 6'000 |
| Appenzell Ausserrhoden | 1 % | CHF 14'000 |
| Appenzell Innerrhoden | 1 % | CHF 14'000 |
| Basel-Landschaft | 1,25 % | CHF 16'500 |
| Basel-Stadt | 1,5 % | CHF 19'000 |
| Bern | 1,8 %* | CHF 7'600 |
| Freiburg | 3 % | CHF 34'000 |
| Genf | 3 % | CHF 34'000 |
| Glarus | keine | CHF 4'000 |
| Graubünden | 1,5 % | CHF 19'000 |
| Jura | 2,1 % | CHF 25'000 |
| Luzern | 1,5 % | CHF 19'000 |
| Neuenburg | 2,2 % | CHF 26'000 |
| Nidwalden | 1 % | CHF 14'000 |
| Obwalden | 0,75 % | CHF 11'500 |
| Schaffhausen | keine | CHF 4'000 |
| Schwyz | keine | CHF 4'000 |
| Solothurn | 2,2 % | CHF 26'000 |
| St. Gallen | 1 % | CHF 14'000 |
| Tessin | 1,1 % | CHF 15'000 |
| Thurgau | 1 % | CHF 14'000 |
| Uri | keine | CHF 4'000 |
| Waadt | 3,3 % | CHF 37'000 |
| Wallis | 1,25 % | CHF 16'500 |
| Zug | keine | CHF 4'000 |
| Zürich | keine | CHF 3'800 |
*Bern: Bei dauernd selbstbewohntem Hauptwohnsitz sind die ersten CHF 800'000 des Kaufpreises steuerfrei (Gesuch bei der Grundbuchanmeldung, mindestens zwei Jahre Selbstnutzung). Bei CHF 1'000'000 fallen so nur CHF 3'600 Steuer an statt CHF 18'000.
Warum das dein Budget direkt betrifft
Die Bank finanziert höchstens 80 % des Kaufpreises. Eigenmittel und Nebenkosten zahlst du bar. Wer sein Erspartes exakt auf die 20 % auslegt, steht beim Notariatstermin ohne Reserve da. Rechne deshalb immer mit Eigenmitteln plus Nebenkosten als Cash-Bedarf; im Kaufnebenkosten-Rechner siehst du die Summe für deinen Kanton auf einen Blick.
Häufige Fragen
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Stand 10. August 2026. Richtwerte nach üblicher Schweizer Bankenpraxis und kantonalen Tarifen, keine Finanz- oder Rechtsberatung.